Milhares de famílias em Cananéia ocupam imóveis há anos sem possuir a escritura definitiva. A REURB (Regularização Fundiária Urbana) é o instrumento legal que pode resolver essa situação, transformando a posse em propriedade registrada. Neste artigo, explicamos o que é a REURB, como ela se aplica a Cananéia e quais são os passos para regularizar seu imóvel.
O que é REURB?
A REURB é o procedimento de regularização fundiária instituído pela Lei Federal nº 13.465/2017, regulamentada pelo Decreto nº 9.311/2018. Ela substituiu e unificou os antigos programas de regularização, criando um marco legal definitivo para regularizar núcleos urbanos informais em todo o Brasil.
Em termos simples, a REURB permite que ocupações consolidadas em áreas urbanas sejam regularizadas, com a emissão do título de propriedade (escritura) em nome dos ocupantes, desde que atendidos os requisitos legais.
Os dois tipos de REURB
A lei divide a regularização em duas modalidades:
REURB-S (Interesse Social)
Destinada a famílias de baixa renda, atendidos os critérios estabelecidos em lei. Neste caso:
- A regularização é gratuita para o beneficiário
- Os emolumentos de registro são isentos
- O município pode custear o levantamento topográfico e o georreferenciamento
- Aplica-se a imóveis com valor venal dentro dos limites estabelecidos por decreto municipal
REURB-E (Interesse Específico)
Aplicável quando não se enquadram os critérios de interesse social, mas há interesse do legitimado (proprietário do terreno) em regularizar a ocupação. Neste caso:
- Os custos do processo são suportados pelo requerente
- Inclui despesas com levantamento topográfico, georreferenciamento, projetos e emolumentos
- Pode ser solicitada a qualquer tempo, independentemente de renda
Quem pode se beneficiar da REURB em Cananéia?
Para ter direito à regularização pela REURB, é necessário atender cumulativamente aos seguintes requisitos previstos na Lei 13.465/2017:
- Ocupação consolidada: o núcleo urbano deve existir até 22 de dezembro de 2016 (data de publicação da lei)
- Posse mansa e pacífica: a ocupação deve ser sem oposição do proprietário ou de terceiros
- Área urbana: o imóvel deve estar em zona urbana do município (ou zona de expansão urbana)
- Destinação residencial: para REURB-S, o ocupante deve utilizar o imóvel para moradia
- Não ser proprietário de outro imóvel: para REURB-S, o beneficiário não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural
Cananéia e a regularização fundiária: um contexto relevante
Cananéia é um dos municípios mais antigos do Brasil, fundado em 1531, e possui características que tornam a REURB especialmente relevante:
- Formação histórica consolidada: muitos bairros e núcleos urbanos se formaram ao longo de décadas sem a devida regularização cartorária
- Ocupações em áreas litorâneas: a geografia do município, com ilhas, mangues e restingas, gerou padrões de ocupação específicos que precisam ser regularizados
- Comunidades tradicionais: caiçaras, quilombolas e pescadores artesanais possuem ocupações históricas que podem se beneficiar da regularização
- Crescimento urbano desordenado: como muitos municípios litorâneos, Cananéia teve expansão urbana sem planejamento fundiário adequado
A regularização fundiária não é apenas uma questão burocrática: ela traz cidadania, segurança jurídica, valorização do imóvel e acesso a crédito para as famílias.
Como funciona o processo de REURB?
O processo de regularização pela REURB segue as seguintes etapas:
1. Identificação do núcleo urbano informal
O município identifica os núcleos urbanos passíveis de regularização. Isso pode ser feito por iniciativa da Prefeitura ou por requerimento dos interessados.
2. Levantamento de informações
São realizados levantamentos técnicos, incluindo:
- Levantamento topográfico georreferenciado ao SIRGAS 2000
- Identificação dos ocupantes e tempo de ocupação
- Análise da situação ambiental da área
- Verificação de restrições urbanísticas e legais
3. Projeto de regularização fundiária
Elaboração do projeto técnico contendo memorial descritivo, planta do núcleo urbano, cadastro dos ocupantes e proposta de adequação ambiental e urbanística.
4. Aprovação pelo município
O projeto é aprovado por ato do Poder Executivo municipal, que edita o termo de regularização fundiária (TRF).
5. Registro em cartório
O TRF é registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, com a abertura da matrícula de cada unidade imobiliária regularizada e a expedição dos títulos de propriedade.
O papel do georreferenciamento na REURB
O georreferenciamento é uma etapa obrigatória do processo de REURB. A Lei 13.465/2017 exige que os limites do núcleo urbano sejam definidos com precisão, vinculados ao Sistema Geodésico Brasileiro (SIRGAS 2000).
Isso significa que um profissional habilitado (engenheiro agrimensor, cartógrafo ou topógrafo com registro no CREA) deve realizar o levantamento de campo com equipamentos GNSS de precisão, gerando:
- Planta georreferenciada do núcleo urbano
- Memorial descritivo com coordenadas, azimutos e distâncias
- Cadastro técnico de cada unidade imobiliária
Sem o georreferenciamento correto, o projeto de REURB não pode ser aprovado nem registrado em cartório.
Documentos necessários para solicitar a REURB
Os documentos podem variar conforme o município, mas em geral são exigidos:
- Documento de identidade e CPF do requerente
- Comprovante de residência
- Comprovante de tempo de ocupação (contas de água, luz, correspondências antigas, fotos, declarações de vizinhos)
- Certidões negativas de débitos federais e estaduais
- Declaração de que não possui outro imóvel (para REURB-S)
- Comprovante de renda (para REURB-S)
Quanto custa regularizar um imóvel pela REURB?
Os custos dependem da modalidade:
| Item | REURB-S | REURB-E |
|---|---|---|
| Levantamento topográfico | Gratuito (município) | Por conta do requerente |
| Georreferenciamento | Gratuito (município) | Por conta do requerente |
| Emolumentos de cartório | Isento | Devidos normalmente |
| Projetos complementares | Gratuito (município) | Por conta do requerente |
Na REURB-E, os custos com georreferenciamento variam conforme o tamanho e complexidade da área. Consulte um profissional para um orçamento personalizado.
REURB não se aplica a todas as situações
É importante saber que a REURB não pode ser utilizada em:
- Áreas de preservação ambiental (APP, Reserva Legal) — salvo exceções previstas em lei
- Áreas de risco geotécnico ou hidrológico
- Imóveis públicos que não atendam aos requisitos legais
- Ocupações recentes (após 22/12/2016)
- Áreas onde há risco à segurança dos ocupantes
Nesses casos, outras formas de regularização devem ser avaliadas, como o usucapião judicial ou extrajudicial.
Por que regularizar seu imóvel?
A regularização fundiária traz benefícios concretos:
- Segurança jurídica: você passa a ser o proprietário registrado do imóvel
- Valorização: imóveis regularizados valem significativamente mais no mercado
- Acesso a crédito: bancos só financiam imóveis com documentação em dia
- Venda e herança: a escritura facilita transações e partilhas
- Cidadania: endereço formal, acesso a serviços públicos e programas sociais
Conclusão
A REURB é um instrumento poderoso de inclusão social e ordenamento territorial. Em Cananéia, onde muitas ocupações são históricas e consolidadas, a regularização fundiária pode beneficiar centenas de famílias, trazendo dignidade e segurança jurídica.
No entanto, o processo exige trabalho técnico qualificado, especialmente na etapa de georreferenciamento. Contar com profissionais experientes e registrados no CREA é fundamental para que a regularização seja feita corretamente, sem retrabalho ou indeferimento.
A Nautilus Geotecnologia atua em Cananéia e Vale do Ribeira com levantamentos topográficos e georreferenciamento para processos de REURB, regularização rural e urbana. Nossa equipe é registrada no CREA-SP (2941307) e possui experiência nas particularidades da região.
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